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大力转型综合商贸平台 资产负债率猛升
点击次数: 发布时间:2017-01-15 14:24
  尽管大规模扩张和业务转型致使资产负债率猛升,但一系列长袖善舞的资源整合之下,华南城未来的综合商贸生态系统已经隐约可见。
 
  6月29日晚间,华南城控股有限公司公布了2014/2015财年业绩。截至2015年3月31日,公司录得收入97.58亿港元,实现合约销售额113.21亿港元,同比下跌19.7%;核心净利润18.54亿港元,同比下跌30.8%;资金负债率则由2014年的24%上升至65%。
 
  对此,华南城执行董事兼集团首席财务总监冯星航解释称,这是由于宏观经济放缓,以及部分项目的基建、拆迁进度放慢导致的,公司在未来会更看重可持续性收入。
 
  从财报看,华南城的持续性收入确实录得大幅增长。期内上市公司的持续性业务收入达到11亿港元,同比增长68.3%,占到华南城营业收入总额的11.3%,在商贸物流地产企业中并不多见。
 
  “更加看重可持续性收入说明这些企业希望在战略布局中强化轻资产的运营,把轻资产当作一个模式来做,而不是简单的辅助或者附加品。”一位资深业内人士评价。
 
  而为华南城租金收入增长带来主要贡献的是其在2013年7月收购的好百年家居。华南城还在年报中表示,正酝酿推动好百年在新三板单独挂牌,目前已经在跟中介机构洽谈,预计今年内完成上市。而冯星航同时指出,未来物流、奥特莱斯业务也有望分拆上市。
 
  尽管大规模扩张和业务转型致使华南城的资产负债率由上个财年的23.5%猛升至本期的65.3%,但一系列长袖善舞的资源整合之下,华南城未来“实体+网络+物流”的综合商贸生态系统已经隐约可见,未来如何实现长短期目标的平衡将成为华南城的一大考验。
 
  负债隐忧
 
  从2014年起,华南城开始发力第四代综合商贸物流及商品交易中心,意欲建立起“实体+网络+物流”综合商贸生态系统,除了拥有实体交易平台外,还将提供一系列电子商贸服务及全国性物流信息交易平台。
 
  然而,在业务转型和企业扩张的过程中,华南城的短期负债也随之大幅增长。
 
  据中国房地产报记者统计,华南城在2014/2015财年所发行中期票据金额超过20亿元人民币,发行短期融资券本金总额为22亿元人民币,主要用途为偿还集团的银行贷款。
 
  截至2015年3月31日,华南城共持有现金及现金等价物以及受限制现金约86.73亿港元,较2014年同期减少41.04亿港元;计息银行及其他借贷合计约为154.653亿港元,增加约30亿港元,其中68.249亿港元须于一年内或应要求偿还、42.964亿港元须于第二年偿还。
 
  早在去年,标准普尔已经提醒投资人,要警惕实力较弱的开发商再融资风险加剧。在信贷收紧时,大量开发企业通过信托、委托贷款和海外融资方式融入巨量资金,如销售情况难以改善,将可能面临流动性风险和违约风险。
 
  在被点名企业中,包括广州富力、花样年、奥园集团和旭辉集团等传统房企,而商贸物流地产企业华南城的名字亦出现在其中。
 
  从华南城本财年的销售回款情况看,尽管在去年定下了180亿至200亿港元的销售目标,但是最终录得的合约销售金额为113亿港元,仅完成目标销售额的62.7%。受此影响,华南城的净资产负债率由上个财年的23.5%猛升至本期的65.3%。不过,相对于其他房企,华南城的融资成本还不算高。
 
  对此,美银美林虽然在今年7月维持了买入评级,不过对公司目标价下调18%至3.7元。
 
  分析人士指出,华南城扩张步伐不断加快,加之物流园区前期回笼资金速度较慢,新开项目运营环境又较弱,从销售转经营并不容易,其资金回笼速度可能进一步减慢。
 
  持续性收入亮眼
 
  要从传统的开发销售模式转型为“实体+网络+物流”综合商贸平台,资产负债率的增加还只是阵痛,如何培养平台的运营盈利能力才是决定华南城转型成功的关键。
 
  从2013/2014财年数据来看,华南城的持续性收入仅6.56亿港元,占总收入的比例不足5%,且几乎完全来自深圳。而2014/2015财年,华南城持续性收入大幅增长,达到11亿港元,同比增长68.3%,占到华南城营业收入的11.3%,如此高的比例在同类商贸物流地产企业中颇为亮眼。
 
  具体来看,华南城新增的持续性收入达4.5亿港元,其中租金收入贡献2.7亿港元,为最主要的业务增长点。华南城表示,增长主要原因是深圳华南城一、二、三期交易中心租金增长以及好百年家居的贡献。
 
  但据中国房地产报记者计算,交易中心租金的上涨幅度实际上并不大。本财年深圳华南城一、二、三期的租金分别为55港元/平方米、40港元/平方米和46港元/平方米;而在上一财年,其租金分别为48港元/平方米、40港元/平方米和52港元/平方米。也就是说,深圳华南城的平均租金水平仅从上一财年的46.7港元/平方米上升到本财年的47港元/平方米,相差无几。
 
  实际上,为华南城持续性业务收入增加贡献最大的,是其收购的好百年家居。
 
  2013年7月,华南城间接全资附属公司南宁华南城作为认购方,以5.22亿元的价格收购了好百年家居75%的股份。
 
  在完成对好百年的收购之后,在2013年10月,华南城又从深圳最大的百货公司茂业百货手中挖来了年仅30岁的林绍华担当好百年副总裁一职。
 
  这位用了4年时间坐上华南区域公司市场部总监职位的林绍华曾在茂业百货推出茂业“好声音”等营销模式而受器重,加盟好百年后,林随即推出“百团联盟”、“吾邻大惠”、“大牌大对决惠战世界杯”、“团购盛宴”、“盛夏派对”等一系列促销活动。
 
  这些活动的效果立竿见影,2014年好百年营销翻红,营业收入较上年翻倍。在此之前,数据显示,好百年在2011年实现收入3.2亿元,税后亏损净额4000万元;2012年收入2.3亿元,税后亏损净额177.8万元。
 
  在2014/2015财报中,华南城表示,好百年分拆上市已经有了时间表,目前已经在跟中介机构洽谈,预计今年内完成上市。
 
  对此,动力联行董事长粱春表示,这些企业希望在战略布局里强化轻资产的运营,把轻资产当作一个模式来做,“应该是看到国内资本市场现在形势比较好,希望为自己增加一个融资通道。这代表了目前产业地产一个新的发展态势——要做好国际国内多层次资本市场的打通。”
 
  不过,新三板本身的融资能力正在遭受质疑。“尽管当前的股指震荡不会导致中国金融体系出现系统性风险,但此轮下跌仍可能导致投资者信心动摇。”世邦魏理仕中国区研究部执行董事陈仲伟表示。
 
  而香港粤海证券投资银行董事黄立冲也告诉中国房地产报记者,A股市场经过此番震荡,投资者对于风险类特别是新三板类会有更大的戒心。“现在新三板扩容太厉害,根本没有交易量,所谓价值是缺乏买家认可的价值,只有大约百分之十的公司会找到做市商,而找到做市商的上市公司中券商能够赚钱的只占四分之一。”
 
  综合性平台转型
 
  除了酝酿好百年分拆上市,在今年6月30日华南城的业绩会上,华南城执行董事兼集团首席财务总监冯星航还表示,未来物流、奥特莱斯业务也有望分拆上市,但目前仍在计划中。
 
  如果华南城在香港上市平台之外,再增加好百年、乾龙物流和奥特莱斯业务三家上市公司,其转型“实体+网络+物流”综合平台的步伐无疑将更有底气。
 
  冯星航在业绩会上表示:“公司持续性收入于两年内可达到15亿至20亿港元的目标。公司非常有信心达成可持续性收入的目标,同时公司会更加看重可持续性收入。”
 
  不过,今年2月里昂评级报告称,经过检查华南城贸易批发中心租户,发现华南城销售疲弱,顾客流量、出租率、运输设施及宣传等都令人失望,预计集团租金收益率只有2.6%。
 
  报告显示,华南城贸易批发中心去年租户销售按年跌17%,而且对前景无信心,超过8%租户无计划来年扩充,而此气氛将可能令其重庆项目延后推出。
 
  而里昂评级也表示,在华南城的项目成熟后,租金将逐步上升,并且华南城的电子商务及物流服务需求强劲。
 
  2014年6月,华南城与腾 讯签署战略合作备忘录,宣布共同开发电子商贸平台及O2O商贸物流生态系统,而腾 讯于2014年9月悉数行使其购股权,增持华南城的股本权益至11.55%。
 
  此外,华南城在2014年9月收购B2B采购交易平台马可波罗19.05%的权益,也被视为助力华南城发展多元化的电子商贸服务的策略性投资。
 
  一系列的合纵连横为华南城电商平台的打造带来一定效果。年报显示,华南城电子商贸服务的收入增加6.7%至2.018亿港元。
 
  物流平台方面,本年内,华南城物流业务的附属公司乾龙物流集团有限公司于南宁华南城及深圳华南城的物流信息交易平台开始试运行。截至2015年3月31日,逾12万名个体司机及公司承运商已注册进入此平台,而此平台同样有复制到其他项目的计划。
 
  而华南城投资者关系副总监唐起延在业绩会上透露,华南城还将打造一个卡车版的滴滴打车,提高卡车的利用率。
 
  这些举措未来是否能够形成良性循环的闭合生态圈,助力华南城将其业务结构从原有的“一体两翼”转变为更加多元立体的“一核四角”,还有待进一步观察。